부동산 경매 기본상식 등기부등본 보는 방법

부동산 경매를 하기 위해 기본적으로 알아야할 상식이 몇가지 있습니다. 이번 시간에는 부동산 거래의 기본인 등기부등본을 보는 방법에 대해 알아봅니다.

 

 

등기부등본이란

등기부등본이란 해당 부동산의 현황, 권리관계 등을 기록해놓은 장부입니다. 쉽게 이해하기 위해 해당 건물의 생활기록부와 비슷하다고 생각해주시면 이해가 빠르실 겁니다.

 

 

등기부등본의 구조

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어져 있습니다.

 

표제부

표제부는 해당 부동산의 지번, 건물명칭, 건물번호 및 대지권 등이 기재되어 있습니다.

 

갑구

갑구는 소유권과 관련된 사항이 표기되어 있습니다. 가압류, 압류, 가처분 등이 여기에 해당됩니다.

부동산 매매 시 임대인과 관련된 정보라고 생각하시면 이해가 빠릅니다.

 

을구

을구는 소유권 이외의 권리에 대한 사항이 기재되어 있습니다. 전세권, 근저당권 등이 여기에 해당되며,

전세계약 시 임차인에 대한 정보, 은행채무 정보 등이 확인되는 곳이라고 보시면 됩니다.

 

 

경매에서 등기부등본을 확인해야 하는 이유

일반 부동산 전세계약에서도 등기부등본을 필수적으로 확인해야하는 사항입니다. 그러나 경매에서 보는 항목이 조금 다를 수 있습니다. 경매에서는 해당 물건이 경매로 낙찰 받았을 경우에 메리트가 있을 물건인지 확인하기 위해 여러가지 사항을 확인해야하는데 그중 등기부등본이 기본이 됩니다. 말소기준권리를 찾아야하기 때문입니다.

 

말소기준권리란

경매에 나오는 물건은 보통 여러 이해관계가 얽혀있기 때문에 해당 물건을 낙찰받았을 때 내가 떠안아야 하는 기타 복잡한 상황이 있는지 확인해야합니다. 이를 말소기준권리를 통해 알아볼 수 있고, 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸되기 때문에 경매에서 가장 먼저 확인해야 하는 정보입니다.

 

말소기준권리 종류

말소기준권리에는 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 강제경매기입동기가 있습니다.

근저당권 저당권을 하나로, 가압류 압류를 하나로 보면 크게 총 4가지 말소기준권리가 있는 것입니다.

등기부등본에서 해당 4가지 말소기준권리 중 가장 앞단에 설정된 권리가 말소기준권리가 됩니다. 

 

 

 

등기부등본 기본확인방법

먼저 등기부등본에서 말소기준권리를 찾습니다. 말소기준권리 뒷단은 모두 소멸되므로 말소기준권리 앞단을 확인해주면 되는데, 말소기준권리 이전이 깨끗한지 확인합니다.

만약 깨끗한 물건이라면 부동산 경매 초보자가 처음 접하기 상대적으로 쉬운 물건이라고 보시면 됩니다.